Cláusula Ad Corpus
Generalmente en la estructura de los contratos de compraventa de inmuebles se especifican las condiciones de las partes involucradas. Estas cláusulas se exponen por escritura pública y también se inscriben en los registros públicos. En estos casos es comúnmente conocida la aplicación de la cláusula ad corpus.
Como significado comercial, Ad Corpus resulta en la venta de un inmueble por un precio exacto sin determinaciones de extensión. La Cláusula ad Corpus constituye una figura jurídica de negocios y se ha convertido en una modalidad muy frecuente. Anteriormente regía ventas de tierras, fundos o fincas.
Por tanto, si estás en la búsqueda de la compra de una propiedad nueva o usada debes saber que hay diferentes tipos de contrato que puedes usar aplicando esta cláusula. Has llegado al sitio correcto para aprender sobre la cláusula ad corpus. Es importante que tengas claro cuáles son tus derechos como comprador o si tienes intención de venta de inmuebles.
¿Qué es la cláusula ad corpus?
El término ad corpus proviene del latín y su traducción de forma literal significa “un cuerpo”. Su significado aislado no trae consigo ideas que puedan clarificar la intención de su aplicación. Vender bajo esta condición se refiere a entregar el inmueble en el estado que se encuentra. Esto incluye sus características físicas y dimensiones.
Etimológicamente esta condición se refiere a “un cuerpo”, es decir la propiedad. Se compra tal cual como está el inmueble objeto de venta y ha sido previamente constatado por el interesado. En este caso, no interesan sus dimensiones, salvo en ciertos casos.
Valor del bien ad corpus
El precio establecido estará en función de la misma individualidad. En otras palabras, se vende lo que existe tal cual como se observa. No se toma en cuenta una unidad específica del inmueble ni un metraje en concreto por un único precio.
Cuando se usa la cláusula de “un cuerpo”, es normal que se venda lo que existe físicamente. Sin embargo esto no toma las medidas exactas, lo que supone que en lo real no es totalmente cierta esa afirmación.
A simple vista, comprar inmuebles bajo esta condición aplicaría para cualquier caso. Sin detrimento de lo expuesto, es necesario conocer cuáles son las condiciones y lo que establece la Ley. La protección del comprador y el vendedor con claves por cuestiones de equidad y justicia.
Implicaciones de la cláusula
Es necesario hacer énfasis en que la potencialidad de esta cláusula no radica en la delimitación del objeto de compraventa. Más bien se presenta en el impacto jurídico del precio de compraventa cuando se presente divergencias. Específicamente entre las dimensiones del bien que están “explícitas” en el contrato respecto a aquellas que son “reales”.
Satisfacción de las partes
Como cualquier norma jurídica, esta cláusula busca la satisfacción de los intereses involucrados que se consideran dignos de protección. Hay desventajas fácticas cuando el vendedor no posee a su favor las herramientas necesarias para obtener las dimensiones exactas. Puede ser la inexistencia de un organismo catastral único nacional, los errores de métodos de medición disponibles, entre otros.
Reasignación económica por exceso o defecto
Según el artículo 1577 del Código Civil, si el precio no involucra la extensión o cabida, se pagará lo indicado. Esto es a pesar de que se compruebe que la extensión o cabida sea diferente a la señalada. La excepción se presenta cuando esta diferencia supere el 10%, para la cual el precio tendrá su ajuste proporcional.
Por ejemplo, hay implicaciones si un comprador adquiere un inmueble con un área menor a la establecida en el contrato. La ley establece para este caso que el vendedor debe resarcir el daño causado al comprador. Recordemos que solo aplica si supera a la décima parte de lo vendido.
Similarmente, si un comprador adquiere un inmueble con un área mayor a lo establecido en el contrato, éste lo asumirá. Es decir, la divergencia por exceso de lo establecido en el contrato se pagará con un suplemento en el precio.
Estas situaciones suponen entonces que esta cláusula está dada por la reasignación de los riesgos de divergencia (defecto o exceso). Esto incluye el área especificada en el contrato y el área efectiva del inmueble. Es decir, tanto el comprador como el vendedor asumen los riesgos de las mediciones de superficie del inmueble.
¿Qué significa la cláusula ad Mensuram?
Generalmente los contratos inmobiliarios presentan dos tipos de frases con frecuencia, que desconocemos en su mayoría. Además del referido contrato ad corpus que se refiere al cuerpo o bien, nos encontramos también con “ad mensuram”.
Las palabras “ad mensuram” provienen del latín que significan “a medida”. Se refiere a las ventas realizadas con un precio equivalente a la medida exacta de la superficie. En otras palabras, la venta pactada se calcula a razón del metro cuadrado de superficie con las medidas exactas.
El precio por unidad de medida prevalecerá aunque se exprese en el contrato el área total del inmueble. Es decir, si existe diferencia de esta última respecto a la unidad de medida, se modificará el precio total. Esta consideración puede tratarse por errores de cálculos.
Un comprador interesado en una casa de segundo uso pudiera conseguirse con fallas en el registro del contrato. Es decir, pudiera existir falta de información de ampliaciones o remodelaciones que se hicieron en un momento dado. En este caso a un vendedor le podría “convenir” aplicar la condición de “un cuerpo”. Sin embargo, la idea principal es que toda modificación de un bien sea notificado.
Para el caso de las ventas de un bien futuro (inmueble en construcción), muchos prefieren usar la cláusula “ad mensuram”. Esto se debe a que el precio estará sujeto a cada metro cuadrado construido en sí. Y si se aplica la cláusula de “un cuerpo” estaría mal empleada. Sin embargo, esto no quiere decir que este tipo de cláusula no sea conveniente. Todo dependerá del inmueble y las condiciones de venta para aplicar la cláusula más adecuada para las partes interesadas.
Consideraciones finales
Es importante resaltar que las leyes en materia de regular la venta de inmuebles posibilitan las contrataciones previamente mencionadas. Es decir, a pesar de la variedad de casos que se pudieran presentar, hay diversas formas de enfrentarlo. Al estipularse normas especiales para la compraventa no serán derogadas por otras leyes preexistentes.
Existen casos especiales o muy específicos donde se requerirá el apoyo de un experto en la materia. Es relevante entonces que el interesado pueda conocer a fondo sus deberes y derechos en la venta de los inmuebles. La falta de conocimiento no exime de culpas al que incumple las normas y de ahí radica su especial cuidado.